不動産投資の内訳

一、日本不動產投資收益

1. 不動產投資收益率概況

日本不動產的價格偏低，但租金回報卻處於亞洲國家中較高的水平。 2015年東京投資型房屋的平均年化淨收益率約為4~6%，非東京的地方投資型房屋可以達到6~8%。條件優越的房屋，價格較高且相對投資回報略低，但是房屋的保值性及二手流動性好，承接力高。

通常情況下，租金回報高，則房屋價格會稍高。但需要注意的是，租金回報不應該是房屋選擇的唯一因素，因為當租戶退租而租不出造成空室，就可能需要下調租金。

2. 租房剛性需求大

東京、大阪等城市人口較為集中，日本人獨立性強且有租房居住的習慣。租房的剛需利於降低空室風險，保證租金收入。

3. 不動產的收益回報

（1） 獲取收益的方式

委託代管：購入房產後，可與委託代管公司簽訂協議，業主無需前往日本，即可完成房屋的租賃、租金收取等事宜。
包租協議：購入房產後，可與包租公司簽訂包租協議，由包租公司支付房租並負責處理一切租賃事務。通常情況下，包租的收益比房租收益低10%-15%，但是業主無需承擔空窒風險。

（2） 收益率的計算

表面收益率：年收入/房產價格*100
實際收益率：（年收入-持有稅金）/（房產價格+購入時的額外費用）*100

持有稅金：固定資產稅、都市計劃稅等。
房產購入時額外費用：消費稅、房產中介費等。

二、房屋及土地信息

在挑選日本不動產進行投資時，除了房屋售價和收益率，也需要關注房屋和土地的基本信息。同時房屋的當前狀態，也會影響不動產的收益情況，需要投資者加以關注。

1. 基本要素

(1). 房型

參考如下：1R，1K，1DK，1LDK，2LDK，3LDF等，由左到右越來越大。 （R=Room，K=Kitchen，D=Dining Room，L=Living Room，數字代表有幾間房）。一般來說1R，1K，1DK通常為20~30㎡的小型套房。

(2). 面積

用平方米表示，壁芯面積是指包括牆壁的厚度。內法面積是由內壁開始計算的面積，即真正的使用面積。
在房屋滕本中記載的是內法面積，而一般廣告或開發商則會寫壁芯面積，在簽署合同時會發現有些區別。另一種日本常用的計算面積方式是“貼”，即用來計算榻榻米的單位，一貼約等於1.65㎡多，通常一個睡屋一般是6~8貼。陽檯面積不包含在使用面積中，另外計算。

(3). 構造

分為SC/RC/SRC等，解釋可參照下表：

類型	抗震能力	防火能力	地基要求	價格
SC鐵骨	可柔軟對應地震	對火抵抗地，需要耐火材料包圍	較輕，在不能承重地域使用	價格適中
RC鋼筋	抗震能力不及SC	耐火性強	較重，在地基不良地區不適用	價格較貴
SRC鋼筋混凝土	防震能力高	防火能力高	可以建中型高樓大廈	價格貴
Wood木造	防震能力普通	防火能力低	不能高於三層樓限制	便宜

(4). 土地權利及不動產的產權

所有權指永久土地權。借地權指足底，需要交地租。借地權的物業租金不會比所有權的低，但樓價較低，所以回報率較高。但是由於每月還需要指出地租，土地也不屬於自己，所以不推薦。

不動產的產權，即房屋為永久產權。

2. 房屋狀態

房屋根據當前的使用情況，可分為如下幾種狀態：

(1). 空室中

房屋目前處於無人居住的空室狀態，買家購入房屋後可自行決定租金價格及房屋用途。

(2). 居住中

房主目前居住在出售的房屋中，在提交購買意向書後雙方需要協商收房時間。在收房後，需要確定租金價格掛牌尋找租戶，並簽訂租賃協議。

(3). 出租中

房屋目前已有租戶，且與原房主簽訂了租賃協議。通常在此情況下，買家需要維持原有租賃協議，並在決算時與賣家分攤租金及物業管理費等。按照日本的管理，出租中的房屋在買賣交易時不會打擾現有租戶，即買家無法進入房間內參觀房間狀態。

(4). 包租

在日本，將房主所擁有的房產一攬子打包轉租，並向房主保證房租收益的合約，被稱作房產包租協議。包租合約的房產即使空室也會有租金收入，同時房東的地位由包租服務的房地產公司取代，如果產生租賃訴訟，房東不會成為原告或被告。包租的房源在所得稅申報時較容易，但房租收入會減少，且無法選擇租戶，每兩年一次會重新修正協議條款。

三、 投資風險及注意事項

1. 投資日本不動產的風險：

（1） 低流動性

受制於社會結構（人口老齡化）及國家政策（非移民國家）；
房價沒有短期大幅上漲的誘因。

（2） 地震及其它災害

建議購入1983年後以《新耐震基準法》為標準新建的不動產，可以抵抗7-7.5級地震；
居民購買地震保險率在11大地震之後也只有五成；
更多投入是火災保險。

2. 減少投資風險的方法：

同樣的投資額的情況下，房子多的風險低。

例如：1億日元 買了15間房間 月租8萬日元 其中2間空置 年收益就是1248萬日元 收益率為12.48%。而1億日元 買了8間大房間 月租15萬日元 其中2間空置 年收益就是1080萬日元 收益率為10.8%

3. 其他注意事項：

看房選房時不要按中國買房標準，要針對日本租戶的需求換位思考。
由於房產轉賣時需要支付所得稅，再加上收益穩定，建議中長期持有，至少持有5年以上。
由於沒有移民政策，如果計劃移居日本，需要付出比其它移民國家更多努力。