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不動産投資の内訳

一、日本不動產投資收益

日本不動產投資收益

1. 不動產投資收益率概況

日本不動產的價格偏低,但租金回報卻處於亞洲國家中較高的水平。 2015年東京投資型房屋的平均年化淨收益率約為4~6%,非東京的地方投資型房屋可以達到6~8%。條件優越的房屋,價格較高且相對投資回報略低,但是房屋的保值性及二手流動性好,承接力高。

通常情況下,租金回報高,則房屋價格會稍高。但需要注意的是,租金回報不應該是房屋選擇的唯一因素,因為當租戶退租而租不出造成空室,就可能需要下調租金。

2. 租房剛性需求大

東京、大阪等城市人口較為集中,日本人獨立性強且有租房居住的習慣。租房的剛需利於降低空室風險,保證租金收入。

3. 不動產的收益回報

(1) 獲取收益的方式
委託代管:購入房產後,可與委託代管公司簽訂協議,業主無需前往日本,即可完成房屋的租賃、租金收取等事宜。
包租協議:購入房產後,可與包租公司簽訂包租協議,由包租公司支付房租並負責處理一切租賃事務。通常情況下,包租的收益比房租收益低10%-15%,但是業主無需承擔空窒風險。
(2) 收益率的計算
表面收益率:年收入/房產價格*100
實際收益率:(年收入-持有稅金)/(房產價格+購入時的額外費用)*100

持有稅金:固定資產稅、都市計劃稅等。
房產購入時額外費用:消費稅、房產中介費等。

二、房屋及土地信息

房屋及土地信息

在挑選日本不動產進行投資時,除了房屋售價和收益率,也需要關注房屋和土地的基本信息。同時房屋的當前狀態,也會影響不動產的收益情況,需要投資者加以關注。

1. 基本要素

(1). 房型
參考如下:1R,1K,1DK,1LDK,2LDK,3LDF等,由左到右越來越大。 (R=Room,K=Kitchen,D=Dining Room,L=Living Room,數字代表有幾間房)。一般來說1R,1K,1DK通常為20~30㎡的小型套房。
(2). 面積
用平方米表示,壁芯面積是指包括牆壁的厚度。內法面積是由內壁開始計算的面積,即真正的使用面積。
在房屋滕本中記載的是內法面積,而一般廣告或開發商則會寫壁芯面積,在簽署合同時會發現有些區別。另一種日本常用的計算面積方式是“貼”,即用來計算榻榻米的單位,一貼約等於1.65㎡多,通常一個睡屋一般是6~8貼。陽檯面積不包含在使用面積中,另外計算。
(3). 構造
分為SC/RC/SRC等,解釋可參照下表:
類型 抗震能力 防火能力 地基要求 價格
SC鐵骨 可柔軟對應地震 對火抵抗地,需要耐火材料包圍 較輕,在不能承重地域使用 價格適中
RC鋼筋 抗震能力不及SC 耐火性強 較重,在地基不良地區不適用 價格較貴
SRC鋼筋混凝土 防震能力高 防火能力高 可以建中型高樓大廈 價格貴
Wood木造 防震能力普通 防火能力低 不能高於三層樓限制 便宜
(4). 土地權利及不動產的產權
所有權指永久土地權。借地權指足底,需要交地租。借地權的物業租金不會比所有權的低,但樓價較低,所以回報率較高。但是由於每月還需要指出地租,土地也不屬於自己,所以不推薦。

不動產的產權,即房屋為永久產權。

2. 房屋狀態

房屋根據當前的使用情況,可分為如下幾種狀態:

(1). 空室中
房屋目前處於無人居住的空室狀態,買家購入房屋後可自行決定租金價格及房屋用途。
(2). 居住中
房主目前居住在出售的房屋中,在提交購買意向書後雙方需要協商收房時間。在收房後,需要確定租金價格掛牌尋找租戶,並簽訂租賃協議。
(3). 出租中
房屋目前已有租戶,且與原房主簽訂了租賃協議。通常在此情況下,買家需要維持原有租賃協議,並在決算時與賣家分攤租金及物業管理費等。按照日本的管理,出租中的房屋在買賣交易時不會打擾現有租戶,即買家無法進入房間內參觀房間狀態。
(4). 包租
在日本,將房主所擁有的房產一攬子打包轉租,並向房主保證房租收益的合約,被稱作房產包租協議。包租合約的房產即使空室也會有租金收入,同時房東的地位由包租服務的房地產公司取代,如果產生租賃訴訟,房東不會成為原告或被告。包租的房源在所得稅申報時較容易,但房租收入會減少,且無法選擇租戶,每兩年一次會重新修正協議條款。

三、 投資風險及注意事項

投資風險及注意事項

1. 投資日本不動產的風險:

(1) 低流動性
受制於社會結構(人口老齡化)及國家政策(非移民國家);
房價沒有短期大幅上漲的誘因。
(2) 地震及其它災害
建議購入1983年後以《新耐震基準法》為標準新建的不動產,可以抵抗7-7.5級地震;
居民購買地震保險率在11大地震之後也只有五成;
更多投入是火災保險。

2. 減少投資風險的方法:

同樣的投資額的情況下,房子多的風險低。

例如:1億日元 買了15間房間 月租8萬日元 其中2間空置 年收益就是1248萬日元 收益率為12.48%。而1億日元 買了8間大房間 月租15萬日元 其中2間空置 年收益就是1080萬日元 收益率為10.8%

3. 其他注意事項:

看房選房時不要按中國買房標準,要針對日本租戶的需求換位思考。
由於房產轉賣時需要支付所得稅,再加上收益穩定,建議中長期持有,至少持有5年以上。
由於沒有移民政策,如果計劃移居日本,需要付出比其它移民國家更多努力。